Tácita Reconducción, su diferencia y alcances a la luz de la reforma al Código Civil del estado de Jalisco

Mauricio Cuenca

El pasado 28 de diciembre de 2019, se publicó en el periódico oficial del Estado de Jalisco el decreto número 27780/LXII/19, por medio del cual se reformó el artículo 2143 del Código Civil del Estado de Jalisco, mismo que prevé la figura jurídica de la tacita reconducción.

I.- ¿En qué consiste la tacita reconducción?

En forma amplia o general, se entendía que operaba la tacita reconducción cuando un contrato de arrendamiento de plazo fijo y/o tiempo definido, se convirtió en indefinido por no haberse opuesto el arrendador a su continuación dentro del plazo de treinta días naturales posteriores a su vencimiento.

II.-Efectos de la Reforma en el Estado de Jalisco.

Con motivo de la reforma que sufrió el artículo 2143 del Código Civil del Estado de Jalisco, se alteraron los efectos o consecuencias que sufrirá un contrato de arrendamiento de plazo fijo al operar la tacita reconducción, esto claro, por lo que respecta a su vigencia.

En la actualidad el arrendamiento pactado no continuará por tiempo indeterminado -como se reconocía con anterioridad en el Código Civil del Estado de Jalisco-, sino única y exclusivamente hasta un tiempo igual al establecido en el contrato, observándose para ello, lo previsto en las disposiciones generales de este último.

III.- Que hacer en caso de haber operado la tacita reconducción.

El hecho de que el arrendador no se haya opuesto de forma legal a la continuación de la ocupación del inmueble por el arrendatario y con ello opere la tacita reconducción, no obliga a las partes a esperar la conclusión de la nueva vigencia del contrato para poder solicitar la terminación de este último, pues el arrendamiento podrá darse por terminado a voluntad de cualquiera de los contratantes, previo aviso dado a la otra parte en forma indubitable.

Tratándose de un predio urbano, el aviso deberá darse con tres meses de antelación si lo da el arrendador y un mes si lo da el arrendatario.

Si se trata de predios rústicos o destinados a fines agropecuarios, el aviso deberá darse con nueve meses de anticipación para ambas partes.

IV.- Recomendaciones generales.

Se recomienda, con la finalidad de evitar se configure la tacita reconducción dentro de un contrato de arrendamiento con plazo fijo, que a su conclusión se realicen los siguientes actos:

1.- Se firme un nuevo contrato de arrendamiento con plazo fijo, en caso de ser deseo del arrendador seguir rentando el inmueble;

2.- Se solicite al arrendatario, a la fecha de vencimiento del contrato, la desocupación y entrega del inmueble de forma voluntaria, en caso de no ser su deseo continuar con el arrendamiento;

3.- De no obtener la entrega voluntaria del bien materia del arrendamiento, presentar la demanda civil correspondiente dentro del plazo de treinta días naturales siguientes al vencimiento del contrato, para que con ello surta efectos de oposición del arrendador a la continuación de la ocupación del inmueble por el arrendatario.

En el supuesto de que no se haya opuesto el arrendador de forma legal a la continuación de la ocupación del inmueble por el arrendatario, operando con ello la tacita reconducción y esto se sume al debido cumplimiento por parte del arrendatario con sus obligaciones derivadas del contrato, en los términos convenidos en este, se recomienda;

1.- Notificar de forma indubitable al arrendatario, el deseo del arrendador de concluir el contrato de arrendamiento, otorgándole un plazo de tres meses para desocupar y entregar el inmueble en caso de ser un bien urbano o nueve meses tratándose de predios rústicos o destinados a fines agropecuarios;

2.- De no obtener de forma voluntaria la desocupación y entrega del inmueble por parte del arrendatario dentro del plazo concedido, incoar la demanda civil correspondiente para obtener la entrega de la posesión, como el pago y cumplimiento de las prestaciones accesorias derivadas del contrato de arrendamiento.

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